Cavités souterraines

Le propriétaire

Identifier le propriétaire

Le droit de propriété sur le sous-sol est déterminé par l’article 552 du Code civil, selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
La propriété souterraine est délimitée au même titre que la propriété en surface. Il y a projection dans le sous-sol de la limite séparative des parcelles. La limite en profondeur n’est pas déterminée par le Code civil. Cela signifie que le propriétaire du sol est également propriétaire des galeries qui se trouvent à l’aplomb de son terrain, même s’il ne les a jamais explorées ou exploitées lui-même.

Il est cependant possible de dissocier juridiquement la propriété foncière de la propriété tréfoncière. Le propriétaire du sol peut ainsi vendre, donner ou louer le sous-sol de son terrain sans pour autant être obligé d’en faire de même pour la propriété superficielle. Il y aura alors une stratification juridique de la propriété, chaque strate pouvant appartenir à une personne différente. Une expropriation peut également porter sur le seul sous-sol.

Il est possible d’acquérir par prescription la propriété du sous-sol, c’est à dire d’en devenir propriétaire par un usage prolongé sans être propriétaire de la surface (l’article 2261 du Code civil exige pour cela une « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » sur « l’écoulement d’une durée de trente ans »). Il est donc exigé un usage au vu et au su de tous, de façon non équivoque et à titre de propriétaire, c’est à dire en pensant que l’on est effectivement propriétaire des lieux. Il convient également de noter que ce type d’acquisition ne peut s’appliquer au domaine public inaliénable.
Ces exigences rendent parfois complexes une revendication de la propriété, par exemple par occupation d’une cave située en dehors des limites de sa propriété s’il est impossible d’en avoir préalablement formalisé les contours.

Les droits et les responsabilités du propriétaire

Le droit de propriété sur le sous-sol permet au propriétaire de réaliser toutes les fouilles qu’il veut sous réserve du cas particulier des substances minières et des vestiges archéologiques. Il bénéficie également des produits de l’exploitation des cavités, notamment si une activité y est ouverte au public (E.R.P. souterrain).

En outre, l’article 1384 du Code civil stipule que l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde (...). La responsabilité du propriétaire de la cavité effondrée pourra donc être recherchée si elle a causé des dommages à autrui.

On peut considérer qu’un réseau souterrain sans accès dans la parcelle sous lequel il se développe aboutit à un véritable enclavement du tréfonds. Selon l’article 682 du code civil, « le propriétaire est fondé à réclamer un passage suffisant pour assurer la desserte complète de sa propriété pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».
Il résulte également que le particulier disposant de l’accès au souterrain en assure la responsabilité et doit l’entretenir. Dans le cas où un suivi des cavités est rendu nécessaire et d’intérêt public, la meilleure solution consiste à passer une convention entre le propriétaire de l’accès et l’autorité (ou son mandataire).

Outils, droits et devoirs de prévention et de réglementation

Le propriétaire, ou toute personne informée de l’existence d’une cavité, doit en avertir le maire de sa commune, comme le stipule l’article L.563-6 du code de l’environnement. Cette information constitue un des maillons de la chaine de l’information préventive, qui participe au développement d’une véritable culture du risque, élément clé de la gestion de crise.
En retour, le propriétaire est en droit de recevoir de la part de sa mairie et de son département une information à travers les documents communaux et départementaux (décrits ci-après).
L’article L.563-6 du code de l’environnement précise aussi que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers doivent être informés des risques encourus dans les cas suivants :

  • Lorsque le bien est situé dans une zone exposée aux risques définie par un Plan de Prévention des Risques Naturels prescrit ou approuvé sur la commune concerné. Dans ce cas l’information est transmise via l’IAL (Information Acquéreur Locataire) annexé à toute promesse de vente et à tout contrat de location,
  • Lorsque le bien a déjà subi un sinistre lié à un risque naturel majeur, le vendeur ou le bailleur doit en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire.

Pour tout complément d’information, vous pouvez consulter le guide de l’IAL.

En cas de dommages aux biens liés à tout risque naturel, dont certains affaissements ou effondrements de cavités, le particulier a la possibilité de demander l’instruction d’un dossier de constatation d’état de catastrophe naturelle. Cette demande doit être faite à la mairie, en parallèle d’une déclaration de sinistre à son assureur.